2018年上半年,昆明公寓攀上了價(jià)格高點(diǎn)。根據(jù)云南房網(wǎng)當(dāng)時(shí)的調(diào)查,博泰城、螺螄灣中心等少數(shù)幾個(gè)地段比較好的公寓項(xiàng)目,售價(jià)已經(jīng)突破了兩萬元,這是昆明公寓從未達(dá)到的房價(jià)高度。除此之外,售價(jià)在1萬到1萬5之間的公寓更是比比皆是,考慮到公寓公攤較大的缺點(diǎn),這個(gè)價(jià)格已經(jīng)比肩普通住宅了。

但到了2018年底,云南房網(wǎng)從各個(gè)售樓部處了解到,博泰城、恒大云報(bào)華府、融創(chuàng)孔雀鎮(zhèn)等項(xiàng)目公寓均進(jìn)行了產(chǎn)品調(diào)整,相應(yīng)地,價(jià)格也有所調(diào)整;與此同時(shí),新入市的ME公寓、遠(yuǎn)洋新干線等公寓項(xiàng)目,開盤價(jià)格本身就不算高,僅在6000-8000元/平方米的水平。這已經(jīng)和同一片區(qū)一年多兩年前的公寓價(jià)格基本處在同一區(qū)間了。

建設(shè)中的博泰城

相較于住宅而言,公寓戶型面積偏小,使用年限僅40年,且貸款利率高,水費(fèi)電費(fèi)高,所以市場競爭力較住宅弱,價(jià)格也較住宅低。不過昆明房價(jià)上漲的這兩三年,公寓價(jià)格也在大幅上漲,漲幅少則一兩千,多則三五千甚至更高。但目前,昆明部分公寓項(xiàng)目開始從高點(diǎn)回調(diào)。

首先是部分項(xiàng)目進(jìn)行了產(chǎn)品形態(tài)調(diào)整,同時(shí)價(jià)格也做了相應(yīng)的調(diào)整。

以博泰城為例,博泰城位于一環(huán)邊,由于地段位置較好,項(xiàng)目住宅、公寓產(chǎn)品價(jià)格都偏高。博泰城有平層和LOFT兩種公寓,2018年2月份時(shí),平層公寓價(jià)格14600-15000元/平方米,LOFT公寓價(jià)格在20000-21000元/平方米左右,精裝修交房。但日前,博泰城新一批公寓入市,據(jù)項(xiàng)目置業(yè)顧問介紹,新入市的公寓也是LOFT公寓,不過單層層高為3.9米,毛坯交房,價(jià)格14000-15000元/平方米。

恒大云報(bào)華府位于南市核心區(qū),與潤城、萬達(dá)廣場等相鄰。恒大云報(bào)華府有平層和LOFT公寓兩種,隨著銷售的推進(jìn),目前LOFT公寓已經(jīng)售罄,僅平層公寓在售。2018年年中時(shí),恒大云報(bào)華府平層公寓均價(jià)在13500-14500元/平方米上下,隨著銷售接近尾聲,目前平層公寓的價(jià)格調(diào)整為12000-13000元/平方米,較2018年年中時(shí)有所回調(diào),與年初釋放的價(jià)格基本持平。

融創(chuàng)孔雀鎮(zhèn)也做了產(chǎn)品形態(tài)的調(diào)整。融創(chuàng)入主孔雀鎮(zhèn)之前,項(xiàng)目LOFT公寓為精裝修交房,不少房源價(jià)格已經(jīng)過萬。融創(chuàng)接手孔雀鎮(zhèn)開發(fā)后做了產(chǎn)品形態(tài)的調(diào)整,目前在售產(chǎn)品改為毛坯,價(jià)格也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整,回調(diào)至8000元/平方米上下。

其次是部分新入市的公寓項(xiàng)目價(jià)格較低,超出了市場的意料,以遠(yuǎn)洋新干線、ME公寓最為明顯。

遠(yuǎn)洋新干線位于云南白藥街與欣惠路交匯處,臨近地鐵1號(hào)線大學(xué)城南站。遠(yuǎn)洋新干線為商業(yè)項(xiàng)目,于2018年11月10日開盤推出了一批公寓,其中毛坯公寓價(jià)格6500-7000元/平方米,精裝公寓均價(jià)8000元/平方米。呈貢自高鐵南站開通后,公寓購買力增加,價(jià)格不斷上浮,目前大部分公寓價(jià)格在9000-14000元/平方米左右。新開盤的遠(yuǎn)洋新干線公寓價(jià)格較其他項(xiàng)目明顯低出不少。

遠(yuǎn)洋新干線正在建設(shè)中

ME公寓為原恒旺廣場項(xiàng)目,位于高新區(qū)昌源路與科技路交匯處,臨近昆明恒大名都。ME公寓于2018年12月15日開盤,產(chǎn)品形態(tài)為平層公寓,開盤價(jià)格在7000-8000元/平方米上下。與西市區(qū)的金地蘭亭廣場等相比,價(jià)格低出不少。

除上述所列項(xiàng)目之外,還有不少公寓項(xiàng)目雖然沒有公開調(diào)整價(jià)格,但也通過優(yōu)惠等手段,變相降低了售價(jià),這也導(dǎo)致另外一些沒有調(diào)價(jià)的公寓項(xiàng)目承受巨大的去化壓力,后期恐怕也不得不跟進(jìn)降價(jià)。

和昆明住宅市場相比,實(shí)際上屬于商業(yè)物業(yè)的公寓對市場形勢和供求關(guān)系變化的變化十分敏感,自去年下半年起,昆明公寓市場就開始逐漸出現(xiàn)有價(jià)無市的現(xiàn)象,到第四季度,價(jià)格調(diào)整就開始頻繁了起來。由于昆明公寓項(xiàng)目絕大多數(shù)一開始都是精裝修,有些甚至是包括家具家電在內(nèi)的拎包入住式產(chǎn)品,只要砍去裝修,售價(jià)立刻就能降下來,這也是為什么昆明公寓的價(jià)格變化相比住宅容易的主要原因。

昆明公寓價(jià)格回調(diào),主因在于市場供應(yīng)量過大,近幾年大批量寫字樓被改造為公寓上市,目前幾乎所有比較大一點(diǎn)的項(xiàng)目都有公寓在售,但公寓畢竟不能代替住宅,市場需求面比較窄,集中放量供應(yīng)的結(jié)果就是價(jià)格不穩(wěn)定。（云南房網(wǎng) 作者趙以仙）